Wer sich im Bestand nach einem Einfamilienhaus umsieht, landet schnell bei Objekten aus den 1970er- bis 1990er-Jahren. Viele davon heizen noch mit Öl. Lange galt das als Makel, der den Preis drückt. Seit dem Sommer 2026 hat sich die Lage aber verschoben: Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 die Novelle des Heizungsgesetzes beschlossen, die sogenannte 65-Prozent-Regel ist entfallen, und bestehende Ölheizungen dürfen weiterlaufen. Für Käufer heißt das: Eine Ölheizung ist kein K.-o.-Kriterium mehr, aber auch kein Detail, das man übergehen sollte.

Warum die Heizung beim Hauskauf mehr zählt als die Küche

Beim ersten Rundgang fallen Bad, Böden und Fenster auf. Den Heizungskeller sehen sich viele nur kurz an. Dabei entscheidet die Heizung über drei Dinge, die sich direkt im Portemonnaie zeigen: die laufenden Kosten, die Investitionen der nächsten Jahre und den Wiederverkaufswert. Ein 30 Jahre alter Kessel, ein undichter Tank oder eine Anlage ohne Wartungsnachweise kann schnell fünfstellige Beträge nach sich ziehen.

Auch eine noch so gute virtuelle Besichtigung ersetzt den Blick in den Keller nicht. 360-Grad-Rundgänge helfen bei der Vorauswahl, aber Typenschild, Tankzustand und Abgaswerte lassen sich nur vor Ort prüfen.

Die rechtliche Lage in Kürze

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz gilt vereinfacht:

• Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Eine allgemeine Austauschpflicht gibt es nicht.
• Neue Öl- und Gasheizungen dürfen wieder eingebaut werden.
• Ab 2029 greift eine „Bio-Treppe“ für neu eingebaute fossile Heizungen: Ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe ist Pflicht, beginnend mit 10 Prozent und bis 2040 auf 60 Prozent steigend.
• Ab 2045 sollen Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.

Was das für ein konkretes Haus bedeutet, hängt vom Alter und Typ des Kessels ab. Einen verständlichen Überblick, was für Ölheizungen gesetzlich gilt, sollten Käufer vor dem Notartermin gelesen haben. Bei sehr alten Kesseln lohnt zusätzlich die Frage an den Schornsteinfeger, ob Sonderregeln greifen.

Checkliste: Diese Unterlagen und Fragen gehören auf den Tisch

1. Baujahr und Typ des Kessels

Das Typenschild verrät Hersteller und Baujahr. Ein Brennwertkessel arbeitet deutlich effizienter als ein alter Niedertemperatur- oder Konstanttemperaturkessel. Fragen Sie, wann der Brenner zuletzt getauscht wurde.

2. Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle

Regelmäßige Wartung ist ein gutes Zeichen. Fehlen die Protokolle der letzten Jahre, sollten Sie das beim Preis einkalkulieren.

3. Der Tank

Kunststofftank im Keller, Stahltank mit Auffangwanne oder Erdtank im Garten: Jede Variante hat eigene Prüf- und Sanierungskosten. Bei Erdtanks lohnt die Frage nach der letzten Prüfung. Eine Stilllegung oder Entsorgung kostet Geld, das in keiner Exposé-Rechnung steht.

4. Tatsächlicher Verbrauch

Lassen Sie sich die Heizölrechnungen der letzten drei Jahre zeigen. Eine Angabe wie „ca. 2.000 Liter im Jahr“ ist ohne Belege wenig wert, und die Heizgewohnheiten der Vorbesitzer können stark von Ihren abweichen.

5. Energieausweis

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Achten Sie darauf, ob es ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ist. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er das Gebäude und nicht das Nutzerverhalten bewertet.

Heizkosten realistisch durchrechnen

Die Heizölkosten setzen sich aus dem Weltmarktpreis, Steuern, Transportkosten und dem CO2-Preis zusammen. Der CO2-Preis bleibt bis einschließlich 2027 national geregelt, der EU-weite Emissionshandel für Gebäude startet erst 2028. Wie sich der Preis danach entwickelt, weiß heute niemand genau. Käufer sollten deshalb nicht mit dem günstigsten Heizölpreis der letzten Jahre rechnen, sondern mit einem Puffer.

Eine einfache Faustregel: Rechnen Sie den belegten Jahresverbrauch mit einem Preis durch, der deutlich über dem aktuellen Tagespreis liegt. Bleibt die monatliche Belastung dann noch tragbar, ist die Heizung kein Risiko für Ihre Finanzierung.

Was die Heizung für den Kaufpreis bedeutet

Eine ältere Ölheizung ist ein handfestes Verhandlungsargument. Holen Sie vor dem Kauf ein Angebot für einen möglichen Heizungstausch oder eine Modernisierung ein. Die Summe gehört in Ihre Kalkulation, genauso wie Dach, Fenster oder Dämmung. Wer den Immobilienwert realistisch einschätzen will, kommt um diese Rechnung nicht herum. Ratgeberportale wie bhw-immobilien.de zeigen, welche Faktoren bei der Bewertung eines Bestandshauses zusammenkommen.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, je nach Bundesland und Makler schnell 10 Prozent und mehr des Kaufpreises. Wie sich diese Kosten zusammensetzen, erklärt unter anderem das DIFA-Forum. Planen Sie die Heizungsmodernisierung also nicht aus Eigenkapital ein, das schon für die Nebenkosten verplant ist.

Weiterbetreiben, modernisieren oder tauschen?

Drei Wege sind nach dem Kauf denkbar:

• Weiterbetreiben: Sinnvoll, wenn Kessel und Tank in gutem Zustand sind und das Budget zuerst in Dach oder Dämmung fließen soll.
• Modernisieren: Ein neuer Brennwertkessel oder ein Brennertausch senkt den Verbrauch, ohne das System zu wechseln.
• Umsteigen: Wärmepumpe, Pellets oder eine Hybridlösung. Wichtig ist, dass das Haus dafür vorbereitet ist, etwa durch Dämmung und passende Heizkörper.

Welche Variante passt, hängt weniger von der Heizung als vom ganzen Haus ab. Eine Energieberatung ist nicht mehr Pflicht, für Käufer eines älteren Hauses aber oft gut investiertes Geld.

Fazit

Ein Haus mit Ölheizung ist 2026 kein Fehlkauf, sondern eine Rechenaufgabe. Wer Baujahr, Tank, Verbrauch und Modernisierungskosten vor dem Kauf kennt, kann realistisch verhandeln und plant die ersten Jahre im neuen Zuhause ohne böse Überraschungen.