Die eigene Immobilie, im Volksmund auch als „Betongold“ bezeichnet, ist gewissermaßen ein Fels in der Brandung unserer unbeständigen Finanzwelt. Und das auch – und ganz besonders – für die eigene Altersvorsorge, denn Immobilien stellen eine hervorragende Möglichkeit dar, die berüchtigte Rentenlücke zu schließen.

Doch Achtung: Haus ist nicht gleich Haus, wenn es um die Altersvorsorge geht. Generell muss zwischen zwei grundlegend verschiedenen Wegen der Vorsorge unterschieden werden: der selbstgenutzten Immobilie und der Anlageimmobilie. Und dann gibt es noch eine Sonderform namens Immobilienrente. Auf jede dieser drei Vorsorgeformen wollen wir im Folgenden etwas genauer eingehen.

Die selbstgenutzte Immobilie

Die häufigste Form der Altersvorsorge per Immobilie stellen das selbst genutzte Haus oder die ebensolche Eigentumswohnung dar. Das Prinzip dahinter ist simpel: Wer im Berufsleben den Kredit für sein Objekt abbezahlt, wohnt im Alter mietfrei. Die eingesparte Miete im Rentenalter erhöht wiederum das verfügbare monatliche Einkommen. Und das komplett steuerfrei, da kein Gewinn versteuert werden muss. Zudem schützt die eigene Immobilie vor steigenden Mieten und bietet völlige Freiheit, sein Wohnumfeld nach den eigenen Wünschen zu gestalten.

Allerdings gibt es auch Risiken: Das Kapital ist fest gebunden, also nicht liquide. Somit ist es im Alter nicht möglich, etwa ein einzelnes Zimmer zu verkaufen, wenn finanzielle Engpässe entstehen. Auch altert das Haus mit seinen Bewohnern. Wer nicht über zusätzliche Rücklagen verfügt, um etwa das Dach zu sanieren oder die Heizung auszutauschen, wohnt zwar mietfrei, leidet aber unter Umständen unter dem entstandenen Sanierungsstau. Und auch das Thema Barrierefreiheit kann mit zunehmendem Alter zu einem Problem werden.

Die Anlageimmobilie

Die zweite, viel genutzte Form, um mithilfe von Immobilien für das eigene Alter vorzusorgen, ist die Anlageimmobilie. Sie wird nicht durch den Eigentümer selbst bewohnt, stattdessen steht der Aufbau eines passiven Einkommens durch entsprechende Mieteinnahmen im Vordergrund.

Der größte Hebel ist dabei der sogenannte Leverage-Effekt, also die Hebelwirkung durch den Einsatz von Fremdkapital. Es wird nur ein Teil eigenes Kapital eingesetzt, den Rest finanziert die Bank. Die monatliche Tilgung und die Zinsen werden im Idealfall zum Großteil oder vollständig durch die Mieteinnahmen gedeckt. Zudem lässt sich eine Anlageimmobilie steuerlich optimieren, d. h. Zinsen für den Kredit, Renovierungskosten sowie die Abnutzung des Gebäudes können steuerlich abgesetzt werden.

Allerdings muss man als Vermieter auch ein gewisses unternehmerisches Risiko tragen. So können etwa Zeiten mit Leerstand oder die berüchtigten Mietnomaden dafür sorgen, dass die Einnahmen wegbrechen. Die Finanzierung läuft dann aber natürlich trotzdem weiter. Zusätzlich entsteht durch den Kauf einer Immobilie in vielen Fällen ein sogenanntes „Klumpenrisiko“. Bedeutet: Ein Großteil des Vermögens steckt in einem einzigen Objekt an einem festen Standort. Entwickelt sich dieser Standort wirtschaftlich schlecht, sinken sowohl die möglichen Mieteinnahmen als auch der Wiederverkaufswert des Objekts. Die entsprechenden Tendenzen können beispielsweise auf einer speziellen Plattform für Anlageimmobilien jederzeit nachvollzogen werden.

Die Immobilienrente

Im Alter die eigene Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Was sich zunächst völlig suspekt anhört, ist tatsächlich möglich – mit der Immobilienrente beziehungsweise Umkehrhypothek! Das Prinzip ist relativ einfach: Es handelt sich dabei um den exakt entgegengesetzten Fall eines normalen Immobilienkaufs per Hypothekenkredit. Während in diesem Fall der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie in monatlichen Raten an den Kapitalgeber bezahlt und somit die Immobilie Stück für Stück erwirbt, veräußert der Eigentümer im Falle der Immobilienrente seine Immobilie sofort an eine Bank oder einen anderen Kapitalgeber und erhält dafür entweder einen Einmalbetrag oder monatliche Rentenbeträge ausgezahlt.

Der größte Unterschied zum herkömmlichen Immobilienverkauf besteht darin, dass der Eigentümer der Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht behält. Das bedeutet: Als Rentner kann man sich sicher sein, den gesamten Lebensabend im eigenen Haus verbringen zu können, bekommt jedoch trotzdem Monat für Monat (oder in Form einer Einmalzahlung) Geld für die Immobilie ausgezahlt.

Doch wo Licht ist, ist meist auch Schatten. Der größte Nachteil dieses Finanzierungsmodells ergibt sich für die Erben. Durch die Inanspruchnahme einer Immobilienrente oder Umkehrhypothek ergibt sich für die Erben die Situation, keine lastfreie Immobilie ohne eigenes Zutun mehr überschrieben zu bekommen.

Allerdings gibt es auch Nachteile für den Vertragspartner selbst. Eine Immobilienrente ist in Deutschland immer noch sehr teuer. Das bedeutet konkret: In den meisten Fällen wäre ein normaler Verkauf der Immobilie in finanzieller Hinsicht das weitaus bessere Geschäft. Daher sollte zunächst durchgerechnet werden, ob es nicht eine günstigere Alternative wäre, die eigene Immobilie auf normalem Wege zu veräußern und dieses Kapital anschließend anzulegen. Viele Anbieter bieten inzwischen die Möglichkeit, sich das angelegte Kapital in Form einer regelmäßigen Rente auszahlen zu lassen. Hier sollte genau gerechnet werden, welche Variante im Endeffekt günstiger ist. Und wer beispielsweise lediglich Kapital für einen altersgerechten Umbau seiner Immobilie benötigt, kann zunächst bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) anfragen.

Wie wir gesehen haben, gibt es inzwischen diverse Möglichkeiten, mithilfe von Immobilien für den eigenen Altersruhestand vorzusorgen, um dann im Alter sorgenfrei leben zu können. Wichtig ist generell, die Entscheidung immer in Abhängigkeit der eigenen Lebensumstände zu treffen und sich möglichst objektiv beraten zu lassen