Die Horrorvorstellung könnte kaum größer sein: Man baut sein persönliches Traumhaus bzw. lässt dieses von vermeintlichen Profis errichten und stellt während der Bauphase oder danach fest, dass das Objekt Mängel aufweist. Die Spannweite möglicher Mängel ist dabei sehr groß, von kleinen, selbst für Hobbyhandwerker behebbaren Dingen bis hin zu solch schweren Mängeln, die das Bewohnen des Objektes unmöglich machen.
Im Folgenden wollen wir genauer untersuchen, wie sich Baumängel überhaupt definieren, welche Arten es gibt und was man tun kann, um diese möglichst schon im Vorfeld zu vermeiden.
Wie definieren sich Baumängel?
Ein Baumangel liegt immer dann vor, wenn das Bauwerk von den vertraglich vereinbarten Punkten abweicht. Dies kann beispielsweise sein, wenn die Beschaffenheit so nicht vereinbart war oder der vertraglich vereinbarte Verwendungszweck nicht gegeben ist. Grundsätzlich gilt: Jede Bauwerksleistung muss den vorgeschriebenen technischen und gesetzlichen Regelungen entsprechen.
Dabei muss die als Baumangel beanstandete Leistung auch im Vertrag, der in jedem Fall schriftlich vorliegen sollte, eindeutig beschrieben sein. Andernfalls kann es schon bei der Mängelfeststellung zum Streit kommen. Deshalb sollte jede Veränderung, die in der Bauphase vereinbart wird, schriftlich als Anhang zum Bauwerksvertrag angefügt und immer vom Bauherren und der Baufirma unterzeichnet werden. Ein Baumangel kann nur dann anerkannt werden, wenn die Abweichungen klar belegbar, also nachweisbar sind. Welche Ansprüche der Bauherr bei Baumängeln gelten machen kann, ist auch immer vom Bauvertrag abhängig. Dabei kann es zum Beispiel wichtig sein, ob nach BGB, oder VOB/B abgerechnet und verfahren wird.
Was tun bei Baumängeln?
Jeder Baumangel sollte vom Bauherrn schriftlich bei der Baufirma mit einer Fristsetzung zur Behebung angemeldet werden. Die Baufirma hat dann die Möglichkeit der Nachbesserung. Nach Ablauf dieser Frist (welche angemessen sein muss) verliert der Bauunternehmer den Anspruch auf eigene Mangelbeseitigung. In diesem Fall kann der Bauherr den (oder die) Mängel beseitigen lassen und entweder Minderung oder Kostenerstattung verlangen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, vom Vertrag zurücktreten. Allerdings ist dies nur in wenigen (Härte-)fällen sinnvoll.
Wichtig zu wissen: Erfolgt die Abrechnung nach VOB/B, was bei den meisten Verträgen der Fall ist, dann sind Schadenersatzansprüche und Minderungsrechte eingeschränkt. Hier hat immer die Nachbesserung Vorrang und muss vom Bauherrn ermöglicht werden.
Es ist bei größeren Baumängeln, die von der Firma nicht anerkannt werden, in jedem Fall sinnvoll, wenn ein Bausachverständiger hinzu gezogen wird, der ein entsprechendes Gutachten erstellt. Eventuell müssen die Forderungen dann gerichtlich durchgesetzt werden.
Wie lassen sich Baumängel vermeiden?
Bei größeren Baumaßnahmen (Hausbau) ist es immer sinnvoll, wenn in der gesamten Bauphase ein Fachmann im Auftrag des Bauherrn den Bau begleitet und schon in der Bauphase Mängel sofort beanstandet. Bei regelmäßigen Kontrollen durch einen Experten werden Mängel, die später nicht sichtbar sind und oft erst nach Jahren auftreten, sofort erkannt und angezeigt. Erfahrungen haben gezeigt, dass das Geld, was der Bauherr für den Fachmann ausgibt, immer das geringere Übel darstellt als der oft jahrelange Ärger, um Baumängel letztlich durchzusetzen und entsprechend entschädigt zu werden.
Moderne Technik kann ebenfalls dabei helfen, Baumängel bereits in der Planungsphase zu vermeiden bzw. diesen vorzubeugen. So fungieren etwa das Building Information Modeling (BIM) in Verbindung mit entsprechenden Ergänzungen wie BIM Viewer sozusagen als „digitales Schutzschild“ gegen Baumängel, indem sie den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes vorab virtuell simulieren.
Durch BIM lassen sich Planungsfehler wie etwa Kollisionen zwischen Lüftungsrohren und Stahlträgern mittels automatisierter Detektion bereits im Keim ersticken. Da alle Projektbeteiligten mit einer zentralen, ständig aktualisierten Datenbasis arbeiten, werden Informationsverluste und Missverständnisse, wie sie oft durch veraltete Papierpläne entstehen, vermieden. Dadurch können auch komplexe Probleme und Fragestellungen bereits vor dem ersten Spatenstich technisch gelöst werden. Letztlich verlagern solch moderne Tools also die Fehlerbehebung von der kostspieligen Baustelle in den digitalen Raum. Schöne neue Welt!
