Den Traum von einer eigenen Immobilie träumt wohl jeder an irgendeinem Punkt in seinem Leben – sei es aufgrund einer Familiengründung, einer besseren Arbeitsstelle mit entsprechend höherem Gehalt oder einfach nur, um nicht mehr jeden Monat viele hundert Euro für Mietzahlungen zu verschwenden, die man niemals im Leben wiedersieht.

Und wenn dieser dann erfüllt und die Kasse trotzdem noch gut bestückt ist, denken viele Immobilienbesitzer über eine Anlage in „Betongold“ nach – auch um Steuern zu sparen. Die gute Nachricht: Clever investiert, lässt sich sowohl beim Privatkauf als auch beim Immobilieninvestment einiges sparen. Wir zeigen wie.

Die besten Tricks zum Steuern sparen bei Immobilien

Grunderwerbsteuer / Grundsteuer

Die Steuersätze für Grunderwerbsteuer und Grundsteuer sind von Bundesland zu Bundesland bzw. von Kommune zu Kommune unterschiedlich. So beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern beispielsweise nur 3,5 %, während sie in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und im Saarland inzwischen bei 6,5 % liegt. Daher kann es sich durchaus lohnen, auch einmal im benachbarten Bundesland zu suchen. Gerade für Menschen, die in Immobilien investieren möchten, also nicht an einen bestimmten Wohnort gebunden sind, kann sich hier viel Sparpotenzial ergeben. Gleiches gilt übrigens auch für die Grundsteuer, die nicht wie die Grunderwerbsteuer einmalig, sondern jährlich entrichtet werden muss. Hierbei legen jedoch nicht die Bundesländer, sondern die einzelnen Städte und Gemeinden den sogenannten Hebesatz fest.

Grundstück und Immobilie getrennt erwerben

Sofern der Verkäufer des Grundstücks und der Erbauer der Immobilie nichts miteinander zu tun haben und beide Vorhaben zeitlich eindeutig voneinander getrennt sind, muss die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks entrichtet werden. Hier ergibt sich ein großes Einsparpotenzial.

Sonderabschreibungen nutzen

Die Möglichkeit von Sonderabschreibungen steht insbesondere Käufern von denkmalgeschützten Immobilien offen. Insgesamt 90 % der Restaurierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, jeweils 9 % pro Jahr über einen Zeitraum von zehn Jahren. Doch Achtung: Denkmalgeschützte Immobilien sind mit allerlei Auflagen verbunden, die den Käufer enorm einschränken können. Hier gilt es also, sich vor dem Kauf genau zu informieren.

Bewegliche Güter aus der Grunderwerbsteuer herausrechnen

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie können sogenannte bewegliche Güter aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Für sie muss also keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Beispiele dafür sind: Separate Sauna- & Schwimmbadgebäude, Markisen, Einbauküchen usw.

Handwerkerkosten steuerlich geltend machen

Hinsichtlich der Handwerkerkosten bei Reparatur-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gilt: 20 Prozent der auf die Arbeitskosten entfallenden Handwerkerleistungen dürfen steuerlich geltend gemacht werden, insgesamt bis zu 1.200 Euro pro Jahr. Um einen diesbezüglichen Nachweis zu erbringen, müssen die Arbeitskosten allerdings getrennt in den Rechnungen ausgewiesen werden. Wird die Immobilie gewerblich genutzt, ergibt sich sogar ein noch viel größeres Potenzial für steuerliche Einsparungen.

Wohn-Riester-Aufwendungen als Sonderausgaben

Tilgungsleistungen im Rahmen des Wohn-Riester-Förderprogramms können bis zu einem Höchstbetrag von 2.100 Euro im Jahr in der Anlage AV der Jahressteuererklärung als Sonderausgabe geltend gemacht werden. Liegt der Erstattungsanspruch allerdings höher als die Summe der Zulagen, wird lediglich die Differenz erstattet.

Besonderheiten bei Anlageimmobilien

Hier gilt: Immobilieninvestoren finden beim Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt grundsätzlich viel mehr Kostenpositionen vor, die sich von der Steuer absetzen lassen, als bei einem privat genutzten Objekt. Zu diesen Kostenpositionen zählen beispielsweise die Maklerprovision sowie vor dem Kauf in Auftrag gegebene Gutachten für das Objekt. Aber auch Arbeitskosten für Sanierungen und Maßnahmen zur energetischen Aufwertung lassen sich steuerlich absetzen. Zusätzlich gilt: Jede Eigentumsübertragung einer Immobilie muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Die hierfür anfallenden Notargebühren sind ebenfalls steuerlich absetzbar.

Und falls eine Anlageimmobilie zur anschließenden Vermietung erworben wird, gibt es auch hier steuerliches Einsparpotenzial. Im Gegenzug zur Versteuerung der Mieteinnahmen können Vermieter etliche Kostenpositionen als Eigentümer absetzen. Dazu zählen etwa lineare Abschreibungen der Anschaffungskosten, Nebenkosten (z. B. Müllabfuhr, Heizung etc.), Hausverwaltungskosten (etwa durch die Beschäftigung eines Hausmeisters), Anwalts- und Steuerberaterkosten und Darlehenszinsen.