Eine Eigentumswohnung kaufen: das ist der Traum vieler Menschen. Bedeutet aber auch: Viel planen, viele Angebote ansehen und womöglich die Qual der Wahl haben. Kommt das Vorhaben dann in die „heiße Phase“, ergeben sich viele Fragen: Ist der aufgerufene Preis gerechtfertigt? Worauf sollte ich bei der Auswahl achten? Welche Formalitäten kommen auf mich zu? Wir haben einen ersten Wegweiser zusammengestellt.

Ist der Preis angemessen?

Einen ersten Überblick über die in der betreffenden Gegend üblichen Preise für Eigentumswohnungen kann man sich grob selbst verschaffen. Dazu sollte man regelmäßig über einen längeren Zeitraum die Angebote im Internet oder die Anzeigen in den Tageszeitungen und lokalen Anzeigenblättern verfolgen.

Beim Vergleich der dort zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen unter Berücksichtigung der Lage, der Wohnfläche, dem Baujahr der Wohnanlage, der besonderen Ausstattung (Einbauküche, Kamin etc.) sowie der Merkmale der Wohnanlage (Kfz-Stellplätze, Tiefgarage usw.) bekommt man mit der Zeit automatisch ein Gefühl für Preise, die am Markt üblich sind.

Konkrete Objekte inspizieren

Ist ein Objekt in die nähere Auswahl gekommen, steht die erste Besichtigung an. Hier gilt es, möglichst alle Details zu erfassen. Wie ist der äußerliche Eindruck des gesamten Objektes, in der sich die zukünftige Eigentumswohnung befindet? In welchem Zustand befinden sich der Eingangsbereich, die Außenfassade, die Balkone bzw. Terrassen sowie die Dacheindeckung? Auch auf die Gestaltung der Außenanlagen ist zu achten: Macht das Objekt einen  gepflegten Eindruck?

Tipp: Ein Blick auf die Klingelschilder bzw. Briefkästen lohnt sich ebenfalls. Anhand der Namen und/oder Firmenbezeichnung können Rückschlüsse auf die soziale Struktur im Haus gezogen werden.

Im Objekt angekommen, gilt es, zunächst einen kritischen Blick ins Treppenhaus zu werfen. Welche Materialien wurden für die Treppen und das Geländer verwendet? Je hochwertiger, desto geringer fällt später einmal der Renovierungsaufwand aus. Falls sich ein Lift im Haus befindet, sollte man auf die Service-Intervalle achten. Wurden diese regelmäßig durchgeführt?

Wer sich nicht sicher ist, ob das anvisierte Objekt sein Geld wert ist, sollte einen Profi hinzuziehen. Bei Eigentumswohnungen mit älterer Bausubstanz kann ein Gutachter oder Sachverständiger besser beurteilen, ob Sanierungs- bzw. Renovierungsaufwand besteht und welche Kosten ungefähr auf den Käufer zukommen. Aufgrund seiner fachlichen Kompetenz und entsprechenden Prüfgeräten erkennt er eher die kritischen Punkte eines Hauses, etwa Feuchtigkeit im Keller, marode Versorgungsleitungen, defekte Dacheindeckungen usw.

Besonders wichtig: Die Hausverwaltung

Gerade bei Eigentumswohnungen spielt die Hausverwaltung der Wohnanlage, heute auch oft als Real Estate Management bezeichnet, eine wichtige Rolle. Grundsätzlich wird die Hausverwaltung von der Eigentümergemeinschaft gewählt und bezahlt. Ab drei Eigentümern empfiehlt es sich, eine Hausverwaltung zu engagieren, die in der Regel für drei bis vier Jahre gewählt wird. Die wichtigsten Aufgaben einer Hausverwaltung sind:

• Abrechnung der jährlichen Nebenkosten
• Kontrolle von Zahlungseingängen und -ausgängen
• Überprüfung der Handwerker- oder Renovierungskosten
• Vorschläge für notwendige Renovierungsmaßnahmen
• Einholen von Kostenvoranschlägen für geplante Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen und Überwachung dieser Maßnahmen
• Einberufung und Leitung der jährlichen Eigentümerversammlung
• Führen eines Protokolls über die Eigentümerversammlung

Tipp: Man sollte sich die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zur Einsicht geben lassen. Diese erhalten alle Informationen, unter anderem über die bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie über geplante Renovierungsmaßnahmen in der Zukunft.

Die Nebenkosten

Ein nicht unerheblicher Kostenfaktor sind die Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung. Nachfolgend eine Auflistung, welche Kosten üblicherweise enthalten sind: 

• Strom, Heizung, Wasser (auch Abwasser)
• Kosten für  Hausverwaltung, Hausmeister sowie Kontogebühren
• Treppenreinigung und Pflege der Außenanlage
• Abfallentsorgung
• Haftpflicht- und Feuerversicherungsbeiträge
• Grundsteuer
• Kabel- bzw. Antennenanschluss
• Kleinreparaturen

Noch ein Hinweis bei der Abrechnung von Strom und Heizung: Die Abrechnung über einen eigenen Strom- bzw. Wasserzähler ist zu empfehlen, da sie genauer ist als die Berechnung über die Wohnfläche oder die Anzahl der Personen pro Haushalt. Falls sich im Haus ein Lift befindet, sollte der Bewohner im Erdgeschoß anteilig etwas weniger an den Wartungskosten beteiligt werden als der Bewohner im obersten Stockwerk.

Die Instandhaltungsrücklage ist ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung. Informieren sollte man sich über die aktuelle Höhe der Rücklage und die zukünftig geplanten Sanierungsmaßnahmen, insbesondere ob die angesparte Summe ausreichend ist.

Eine Teilungserklärung regelt die Höhe des Miteigentumsanteils und gibt detailliert Auskunft, ob bestimmte Flächen, Räume, Anlagen zum Sondereigentum und damit dem einzelnen Wohnungseigentümer gehören. Schließlich macht es einen großen Unterschied, ob anfallende Reparaturen von einem Eigentümer alleine oder anteilig von allen zu zahlen sind.