Als wäre der emotionale Schmerz nach einem Todesfall im Verwandten- oder Freundeskreis nicht genug, müssen sich die Hinterbliebenen meist auch noch mit den profanen Dingen aus dem Alltag des Verstorbenen herumschlagen. Und davon gibt es viele, unter anderem alles, was mit dem Mietvertrag zu tun hat. Gerade hier kursieren viele Halbwahrheiten und Irrtümer. Mit den häufigsten davon möchten wir in diesem Artikel aufräumen.
Der Irrtum vom automatischen Ende des Mietvertrags
Ein weit verbreiteter Irrtum besteht in der Annahme, dass ein Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Das Gesetz sieht gemäß §580 BGB jedoch vor, dass das Mietverhältnis grundsätzlich fortbesteht. Es geht entweder auf die im Haushalt lebenden Personen oder – falls solche nicht vorhanden sind – auf die Erben über. Die Wohnung wird also nicht unmittelbar mit dem Todestag frei, die Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt als sogenannte Nachlassverbindlichkeit bestehen, bis das Verhältnis regulär beendet wird.
Dürfen die Erben vorrangig über die Fortführung des Wohnverhältnisses entscheiden?
Viele Betroffene sind der Meinung, dass ausschließlich die rechtmäßigen Erben über die Fortführung der Wohnung entscheiden dürfen. Das Gesetz unterscheidet hier jedoch strikt zwischen dem Erbrecht und dem sogenannten Eintrittsrecht. Das bedeutet: Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben (z. B. Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder), haben ein vorrangiges Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Erst wenn keine dieser Personen das Mietverhältnis fortsetzen möchte oder vorhanden ist, geht der Vertrag auf die Erben über. Das Eintrittsrecht bricht in diesem Fall also das Erbrecht, um den Lebensraum der Mitbewohner zu schützen.
Gibt es nach einem Todesfall ein Sonderkündigungsrecht?
Kurz und knapp: ja. Sowohl die eintretenden Personen als auch die Erben und der Vermieter haben nach dem Tod des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Dieses Recht auf eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist muss jedoch innerhalb eines Monats ausgeübt werden, nachdem man vom Tod des Mieters erfahren hat. Verstreicht dieser Monat, kann der Vertrag in der Regel nur noch unter Einhaltung der regulären Frist beendet werden.
Darf der Vermieter nach dem Tod des Mieters die Wohnung eigenständig räumen?
Viele Vermieter sind überzeugt, durch eine zügige Haushaltsauflösung die Wohnung nach dem Todesfall schnell neu vermieten zu dürfen. Dies ist rechtlich jedoch nicht zulässig (siehe voriger Absatz), solange das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde. Der Vermieter darf die Wohnung auch nicht eigenmächtig betreten und/oder Schlösser austauschen, solange die Erben oder eintretenden Personen das Besitzrecht ausüben. Auch wenn die Miete ausbleibt, muss der Vermieter den formellen Weg über eine Kündigung und gegebenenfalls eine Räumungsklage gehen.
Was ist mit der Mietkaution?
Häufig wird fälschlicherweise angenommen, dass die Kaution nach dem Tod sofort an die Angehörigen ausgezahlt werden muss. In der Realität bleibt die Kaution jedoch als Sicherheit für den Vermieter bestehen, bis das Mietverhältnis endgültig abgewickelt ist. Erst wenn alle Ansprüche geklärt sind, steht der verbleibende Betrag den Erben zu. Generell gilt: Die Kaution ist Teil der Erbmasse und kann nicht unabhängig vom rechtlichen Abschluss des Mietverhältnisses eingefordert werden.
Ich habe das Erbe ausgeschlagen – muss ich mich trotzdem um die Wohnung kümmern?
Abschließend ein ganz wichtiger Sachverhalt: Es hält sich hartnäckig der Irrtum, dass man sich um die Wohnung überhaupt nicht kümmern muss, wenn das Erbe ausgeschlagen wird. Zwar entfallen mit der Ausschlagung die Zahlungspflichten, jedoch verlieren die Betroffenen damit auch jegliches Zugriffsrecht auf persönliche Gegenstände in der Wohnung. Und auch wer die Wohnung zunächst ohne Erbschein räumt und danach das Erbe ausschlägt, macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.
Um die Komplexität dieses Themas aufzuzeigen, ziehen wir als Beispiel ein Urteil des BGH heran. Der zugrunde liegende Fall gestaltete sich wie folgt: Der verstorbene Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für drei Monate sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache. Der Fall ging anschließend durch diverse Instanzen.
Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht wiederum hatte das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf die Miete für zwei Monate sowie 250 Euro Räumungskosten nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte schlussendlich Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass, wenn das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind. Der Erbe kann somit die Haftung auf den Nachlass beschränken.
