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Beim Erwerb von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen taucht fast automatisch die Frage auf, was sich steuerlich geltend machen lässt. Unter den vielen Posten des Kaufvorgangs stechen die Notarkosten heraus: Ohne notarielle Beurkundung kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, und ohne Grundbucheintrag wechselt kein Eigentum den Besitzer. Die Rechnung der Notarin oder des Notars landet daher bei jedem Erwerbsvorgang auf dem Tisch – unabhängig davon, ob es sich um eine bereits vermietete Anlageimmobilie, eine künftige Kapitalanlage oder eine selbst bewohnte Immobilie handelt.
Genau an diesem Punkt beginnt die Unterscheidung: Nicht jede Zahlung rund um den Erwerb kann steuerlich sofort abgezogen werden, manche Ausgaben erhöhen lediglich den Wert der Immobilie für spätere Abschreibungen, und wieder andere wirken sich überhaupt nicht aus. In der Praxis sorgt diese Trennlinie zwischen Anschaffungs- und Finanzierungskosten, zwischen Vermietung und Eigennutzung sowie zwischen sofort abziehbaren Aufwendungen und über die Jahre verteilten Effekten für Verwirrung. Wer verstehen will, welche Posten absetzbar sind, muss den Zweck der Immobilie und den Zusammenhang der Kosten mit der Einkunftsquelle kennen.
Rund um die Notargebühren gilt zudem: Es gibt verschiedene Leistungsbestandteile. Die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragungen im Grundbuch betreffen unmittelbar den Eigentumsübergang. Die Beurkundung einer Grundschuld oder die Bestellung weiterer Sicherheiten hängt dagegen mit der Finanzierung zusammen. Diese Unterschiede sind nicht nur juristisch, sondern auch steuerlich entscheidend, denn sie bestimmen, ob ein Betrag die Anschaffungskosten erhöht oder sich – bei Vermietung – als laufender Aufwand im Jahr der Zahlung auswirkt.
Dass hier Unschärfen entstehen, zeigt sich schon in Beratungsgesprächen: So erklärt ein Immobilienmakler aus Stuttgart, dass „die Gebühren für die Grundschuldbestellung häufig irrtümlich den Nebenkosten des Erwerbs zugeschlagen werden, obwohl sie steuerrechtlich zu den Finanzierungskosten zählen und bei Vermietung sofort wirken können“.
Rechtlicher Rahmen in Kürze
Die Gebühren der Notariate und der Grundbuchämter orientieren sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die steuerliche Einordnung sind jedoch das Einkommensteuergesetz (EStG) und die dazu entwickelte Rechtsprechung maßgeblich. Zentral sind dabei zwei Linien: Erstens die Abgrenzung zwischen Anschaffungsnebenkosten, die die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen erhöhen, und Finanzierungskosten, die – wenn die Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen dient – als Werbungskosten abgezogen werden können. Zweitens die Nutzung der Immobilie: Vermietung und Verpachtung führen zu Einkünften, bei denen Werbungskosten grundsätzlich abziehbar sind; die Eigennutzung führt dagegen nicht zu steuerpflichtigen Mieteinnahmen und eröffnet folglich keine Abzugsmöglichkeit für damit zusammenhängende Aufwendungen.
Was genau zu den Notarkosten beim Immobilienerwerb gehört
Kaufvertrag, Auflassung, Grundbucheintrag
Die Beurkundung des Kaufvertrags samt Auflassung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die Umschreibung im Grundbuch sind klassische Bestandteile der Eigentumsübertragung. Steuerlich gelten diese Zahlungen – inklusive der damit verbundenen Grundbuchgebühren – als Nebenkosten der Anschaffung. Sie sind damit Teil des Kaufvorgangs und erhöhen die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilie, ohne im Zahlungsjahr selbst die Einkommensteuer zu mindern. Bei vermieteten Objekten wirken sie mittelbar über die Abschreibung (AfA), bei selbst genutzten Objekten entfalten sie keine einkommensteuerliche Wirkung.
Grundschuldbestellung und weitere Finanzierungsschritte
Anders liegt der Fall bei der Beurkundung einer Grundschuld oder Hypothek sowie bei damit verbundenen Eintragungen. Diese Schritte dienen ausschließlich der Absicherung des Darlehens und damit der Finanzierung des Erwerbs. Für vermietete Immobilien behandelt die Rechtsprechung die damit verbundenen Notar- und Grundbuchkosten als Finanzierungskosten. Sie sind sofort abzugsfähig und werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Mehrere Fachkommentare und Urteile bestätigen diese Einordnung ausdrücklich.
Eigennutzung: Wann Notarkosten keine steuerliche Wirkung entfalten
Wird eine Immobilie nach dem Erwerb selbst bewohnt und nicht als Investment gekauft, so entstehen aus ihr keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Damit fehlt die Grundlage für den Abzug laufender Aufwendungen. Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchgebühren und auch Ausgaben rund um die Finanzierung – einschließlich der Beurkundung der Grundschuld – sind in diesem Fall einkommensteuerlich ohne Effekt. Selbst wenn Zinsen und Nebenkosten der Finanzierung spürbar ins Gewicht fallen, bleibt der Abzug versagt. Informationsangebote großer Baufinanzierer betonen diese Linie seit Jahren: Der Abzug bleibt privaten Selbstnutzern verwehrt.
Gleichzeitig ist die Einordnung in den Anschaffungsbereich auch bei Eigennutzung korrekt: Notar- und Grundbuchgebühren erhöhen die Gesamtkosten des Erwerbs. Sie sind jedoch weder sofort abzugsfähig noch über eine Abschreibung verwertbar, weil für selbst bewohnte Immobilien keine AfA angesetzt wird. Es handelt sich wirtschaftlich um Kosten des Eigentumserwerbs, nicht um Aufwendungen zur Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen.
Vermietung: Wie Notarkosten steuerlich greifen
Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage
Bei vermieteten Objekten führt der Erwerb zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Hier gilt: Notarkosten, die unmittelbar dem Eigentumsübergang zuzurechnen sind, zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Zusammen mit dem Kaufpreis und weiteren Erwerbsnebenkosten (etwa Grunderwerbsteuer, regelmäßig auch Maklercourtage) bilden sie die Grundlage für die Abschreibung. Die AfA darf allerdings nur auf den Gebäudeanteil vorgenommen werden, nicht auf Grund und Boden. Deshalb ist eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude zwingend. Finanzbehörden und Steuerratgeber verweisen darauf, dass auch die Nebenkosten im Verhältnis der Anteile zu splitten sind, damit der Gebäudeanteil korrekt in die AfA einfließt.
In der Praxis bedeutet das: Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche AfA und desto spürbarer der mittelbare Effekt der Notar- und Grundbuchkosten. Für die Aufteilung kommen unterschiedliche Verfahren in Betracht, etwa die Orientierung an Bodenrichtwerten und realistischen Gebäudewerten. Entscheidend ist, dass die Aufteilung plausibel begründet ist und von der Finanzverwaltung akzeptiert wird.
Finanzierungskosten sind sofort abziehbar
Notargebühren und Grundbuchkosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschuld gehören zu den Finanzierungskosten. Bei Vermietung zählt dieser Themenkreis zu den typischen Werbungskosten. Diese Posten sind im Jahr der Zahlung abziehbar und mindern somit die Steuerlast unmittelbar. Fachkommentare führen hierzu aus, dass Gebühren für die Grundschuldbestellung als Schuldzinsen einzuordnen und deshalb neben einer etwaigen Pauschale zusätzlich berücksichtigungsfähig sind. Damit stehen sie zinsähnlichen Aufwendungen gleich.
Zur Verdeutlichung genügt ein Blick auf die Bautagebücher der Praxis: Sobald die Bank ihre Finanzierungszusage erteilt hat, werden Grundschulddokumente erstellt, beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Genau diese Vorgänge führen zu Gebühren, die bei einem Mietobjekt als Werbungskosten anzusetzen sind. Wer die Unterlagen sorgfältig trennt, kann die Zuordnung sauber dokumentieren.
Berechnungsbeispiele aus der Praxis
Vermietete Eigentumswohnung – Kombination aus AfA und Sofortabzug
Angenommen, eine Altbauwohnung wechselt den Eigentümer für 300.000 Euro. Für Beurkundung, Auflassung und Grundbuchumschreibung fallen 4.500 Euro an. Die Grunderwerbsteuer beträgt 18.000 Euro, die Maklercourtage 10.700 Euro. Zusätzlich werden 1.200 Euro für die Grundschuldbestellung fällig. Die Wohnung wird nach der Übergabe dauerhaft vermietet.
Die 4.500 Euro Notar- und Grundbuchgebühren für den Kaufvertrag sowie die 18.000 Euro Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage sind Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen gemeinsam mit dem Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Wird der Gesamtbetrag – nach sachgerechter Kaufpreisaufteilung – beispielsweise zu 80 Prozent dem Gebäude und zu 20 Prozent dem Grundstück zugewiesen, fließen 80 Prozent der Anschaffungsnebenkosten in die AfA ein. Die 1.200 Euro für die Grundschuldbestellung gelten als Finanzierungskosten und sind im Zahlungsjahr vollständig als Werbungskosten absetzbar. Diese Einordnung entspricht der geltenden Verwaltungspraxis und fachlichen Kommentierung.
Eigengenutztes Einfamilienhaus – keine unmittelbare steuerliche Entlastung
Wird ein Einfamilienhaus gekauft, um dort dauerhaft zu wohnen, laufen Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintrag ebenso über das Notariat. Die Rechnung unterscheidet sich in ihrer Struktur nicht von einem Erwerb zur Vermietung. Steuerlich bleibt es aber beim gleichen Ergebnis: Weder die Notarkosten für den Kaufvertrag noch die Gebühren der Grundschuldbestellung mindern die Einkommensteuer. Der gesamte Komplex bleibt privat veranlasst. Informationsseiten von Banken und Bausparkassen weisen ausdrücklich darauf hin, dass Notarkosten bei Eigennutzung nicht abgezogen werden können.
Teurer Kredit, hohe Sicherungsgebühr – der Sofortabzug bringt Liquidität
Kommt es im Zuge einer Vermietungsfinanzierung zu überdurchschnittlich hohen Gebühren für die Grundschuldbestellung, wirkt sich das im Zahlungsjahr spürbar aus. Dieser Soforteffekt kann in Jahren mit anlaufenden Mieteinnahmen die Steuerlast senken und die Liquidität verbessern. Dass die Gebühr zur Finanzierung zählt und somit nicht Teil der Anschaffung ist, wird in Fachkommentaren ausdrücklich hervorgehoben.
Sonderfälle rund um Notarkosten und Immobilientransaktionen
Erbbaurecht, Teilungserklärung und Dienstbarkeiten
Beim Erwerb eines Erbbaurechts oder bei der Begründung von Wohnungseigentum entstehen notarielle und grundbuchliche Gebühren, die dem Eigentumserwerb zuzurechnen sind. Auch eine Teilungserklärung, die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist, wird notariell beurkundet. Soweit diese Vorgänge in engem Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Einheit stehen, zählen die hierbei entstehenden Kosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Logik entspricht der des gewöhnlichen Erwerbs: Alles, was den Übergang des Eigentums vorbereitet und vollzieht, wird der Anschaffung zugeschlagen.
Werden dagegen Grunddienstbarkeiten – beispielsweise Wegerechte – bestellt, um die Finanzierung oder Nutzung zu ermöglichen, ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Zuordnung zur Anschaffung oder zur Finanzierung näherliegt. Steht die Absicherung des Kredits im Vordergrund, spricht viel für die Behandlung als laufende Werbungskosten bei Vermietung.
Vorweggenommene Werbungskosten: Kosten bereits vor Vermietungsbeginn
Häufig werden Objekte gekauft, saniert und erst später vermietet. Notarkosten fallen weit vor dem ersten Mietzufluss an. Steuerlich ist der Abzug vorweggenommener Werbungskosten möglich, wenn eine klare Vermietungsabsicht erkennbar ist. Das betrifft sowohl Finanzierungskosten – allen voran die Gebühren der Grundschuldbestellung – als auch Ausgaben, die später über die AfA wirken. Die Verwaltungspraxis trägt diesem Ablauf Rechnung; Fachbeiträge verweisen darauf, dass solche Aufwendungen den Werbungskosten zuzurechnen sind, sobald der wirtschaftliche Zusammenhang mit künftigen Mieteinnahmen feststeht.
Verkauf: Notar- und Grundbuchkosten als Veräußerungskosten
Bei einem späteren Verkauf fallen erneut Notarkosten an – diesmal für den Veräußerungsvertrag und die Löschung der Grundschuld. Ob und wie diese Ausgaben steuerlich zu Buche schlagen, richtet sich nach der Frist des § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, fällt auf den Gewinn grundsätzlich Einkommensteuer an. Notar- und weitere Veräußerungskosten mindern in diesem Fall den steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei; dann spielen die Notarkosten keine Rolle mehr für die Einkommensteuer. Die Finanzverwaltung und einschlägige Ratgeber stellen diese Grundsätze seit Jahren klar dar.
Unentgeltlicher Erwerb und anschließende Vermietung
Geht eine Immobilie durch Erbfolge oder Schenkung über und wird anschließend vermietet, entstehen häufig Notar- und Grundbuchkosten im Zusammenhang mit der Umschreibung oder der Absicherung neuer Finanzierungen. Werden aus der Immobilie Mieteinnahmen erzielt, sind die Finanzierungskosten – einschließlich der Grundschuldbestellung – ebenso als Werbungskosten abziehbar wie bei jedem anderen Mietobjekt. Ratgeberbeiträge für Steuerzahler heben diesen Punkt hervor. Zugleich ist bei einer späteren Veräußerung zu beachten, dass die Haltefrist des Rechtsvorgängers angerechnet wird.
Dokumentation, Abgrenzung und typische Stolpersteine
Für eine saubere steuerliche Behandlung hilft eine präzise Dokumentation. Notariatsrechnungen weisen die einzelnen Tätigkeiten und die zugehörigen Gebühren auf. Rechnungen für den Kaufvertrag, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung sollten getrennt von den Kosten für die Grundschuldbestellung abgelegt werden. Diese Trennung erleichtert die richtige Zuordnung in der Steuererklärung und vermeidet spätere Rückfragen. Wer außerdem die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück schlüssig begründet, sorgt dafür, dass die über die AfA wirkenden Teile der Notar- und Grundbuchkosten korrekt ankommen.
Ein weiterer Stolperstein liegt in der zeitlichen Reihenfolge. Der Kauf wird beurkundet, Nutzen und Lasten gehen über, die Grundschulden werden bestellt, und die Umschreibung folgt oft erst Monate später. Steuerlich ist nicht der Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung ausschlaggebend, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang der Zahlung. Auch vor dem ersten Mietzufluss gezahlte Aufwendungen können Werbungskosten sein, wenn die Vermietungsabsicht hinreichend dokumentiert ist.
Schließlich gilt es, Realfälle von Sonderfällen zu trennen. Eine notarielle Rückabwicklung eines Kaufs, eine Vertragsänderung oder die Bestellung zusätzlicher Sicherheiten kann die Einordnung verändern. Maßgeblich bleibt stets die Frage: Dient die Ausgabe unmittelbar dem Eigentumserwerb oder der Finanzierung der Einkunftsquelle? Kommentierungen und Entscheidungen der Finanzgerichtsbarkeit liefern hier Leitplanken; sie bestätigen insbesondere die Zuordnung der Grundschuldbestellung zu den abziehbaren Finanzierungskosten bei Vermietung.
Zusammenfassung der Leitlinien
Erwerbsvorgänge
Notarkosten für Kaufvertrag, Auflassung und Grundbuchumschreibung sind Anschaffungsnebenkosten. Bei vermieteten Objekten erhöhen sie die Abschreibungsbasis, bei selbst genutzten Objekten entfalten sie keine einkommensteuerliche Wirkung. Diese Grundsätze sind in Informationen der Finanzverwaltung und in Ratgebern konsistent beschrieben.
Finanzierungsvorgänge
Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung sind Finanzierungskosten. Bei Vermietung sind sie sofort abziehbare Werbungskosten. Kommentierungen verorten sie ausdrücklich im Bereich der zinsähnlichen Aufwendungen.
Veräußerungsvorgänge
Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindern Notarkosten als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Frist bleibt der Verkauf in aller Regel steuerfrei, sodass die Kosten einkommensteuerlich ohne Wirkung sind.
Fazit
Notarkosten begleiten jeden Immobilienerwerb. Steuerlich kommt es auf den wirtschaftlichen Zusammenhang und die Nutzung des Objekts an. Was unmittelbar den Eigentumsübergang betrifft, zählt zur Anschaffung und wirkt – bei Vermietung – langfristig über die Abschreibung. Was der Finanzierung dient, ist bei vermieteten Objekten laufender Aufwand und mindert die Steuer sofort. Wer dagegen zur Eigennutzung erwirbt, hat keine einkommensteuerliche Entlastung – weder für Notargebühren noch für zinsähnliche Aufwendungen. Beim späteren Verkauf entscheidet die Zehnjahresfrist: Innerhalb dieser Spanne reduzieren Notarkosten als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn; nach Ablauf der Frist ist der Verkauf meist steuerfrei, und die Kosten verlieren für die Einkommensteuer ihre Relevanz.
Die klare Trennung der Teilbereiche, die saubere Dokumentation der Rechnungen und eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung sorgen dafür, dass Notarkosten in der Steuererklärung korrekt landen. Wer diese Leitlinien beachtet und den Verwendungszweck jeder Gebühr im Blick behält, schafft verlässliche Ordnung im Zusammenspiel von Notariat, Grundbuch und Steuer. Damit ist auch geklärt, wann sich die Rechnung aus dem Notariat in der Steuer tatsächlich bemerkbar macht – und wann sie lediglich Teil der Gesamtinvestition bleibt.
