Machen wir uns nichts vor: Der Bau oder Kauf der eigenen Immobilie ist für fast alle Menschen die mit Abstand größte Investition in ihrem Leben. Deshalb sollte hier gut geplant und nichts dem Zufall überlassen werden. Dabei gilt es, das Augenmerk sowohl auf das Angebot selbst als auch auf den dahinterstehenden Baufinanzierer zu legen. Wir verraten, wodurch sich ein guter Baufinanzierer wirklich auszeichnet.

Soll ich bei der Baufinanzierung blind auf meine Hausbank vertrauen?

Das wäre zu kurz gedacht. Wer sich bei der Baufinanzierung blind auf seine Hausbank verlässt, der könnte unter Umständen entschieden zu viel bezahlen. Insbesondere Direktbanken bieten für Baufinanzierungen oftmals sehr attraktive Konditionen, mit denen sich viel Geld im Vergleich zu einer Finanzierung über die Hausbank sparen lässt. Es ist daher jedem Bauherren oder Immobilienkäufer anzuraten, zunächst einen ausführlichen Vergleich der verschiedenen Baufinanzierungsangebote durchzuführen. Dafür gibt es im Internet unabhängige und komfortabel zu bedienende Vergleichsrechner.

Als Grundregel gilt: Der Erfolg der Baufinanzierung hängt zum größten Teil von der genauen Planung ab. Man sollte daher nicht den Fehler machen und sich darauf verlassen, dass die Hausbank diesbezüglich das günstigste Angebot machen wird. Hinzu kommt der Umstand, dass über die Hausbank oftmals bereits andere Finanzierungen laufen, zum Beispiel für das neue Auto, und es diesbezüglich sinnvoll sein kann, die verschiedenen Finanzierungen über unterschiedliche Finanzgeber abzuwickeln.

Ist ein niedriger Zinssatz immer ein gutes Angebot?

Viele Dienstleister versuchen, Kunden für eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinssätzen zu locken. Doch der Zinssatz ist nicht alles. Es sollten immer die Gesamtkosten einer Baufinanzierung im Auge behalten werden. Potentiellen Kunden ist also angeraten, sich nicht ausschließlich durch einen niedrigen Zinssatz zu einer Unterschrift im Vertrag bringen zu lassen. Informieren sollte man sich vor dem Vertragsabschluss über sämtliche Kosten, die mit der betreffenden Baufinanzierung zusammenhängen. Wer sich mit dieser Aufgabe überfordert fühlt, sollte zunächst einen Fachmann konsultieren und sich dort entsprechenden Rat holen.

Meine Bank macht ein besonders günstiges Zinsangebot. Wie lange ist sie an dieses Angebot gebunden?

Da die Zinssätze an den internationalen Finanzmärkten ständig schwanken, ändern sich auch die entsprechenden Angebote für Baufinanzierungen durch die Kreditinstitute in der Regel recht häufig. In diesem Fall stellt sich allerdings die Frage, wie lange eine Bank an ein Zinsangebot gebunden ist. Um diese Frage zu klären, müssen wir in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. ins Kleingedruckte des Angebotes schauen. Findet sich hier ein Offenhaltungsvermerk, dann ist es so, dass immer nur jener Zinssatz gilt, welcher zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültig ist. In diesem Fall ist die Bank also nicht weiter an ihr Zinsangebot gebunden. Es würde nur dann gelten, wenn man den Vertrag sofort abschließt.

Bietet der Baufinanzierer Sondertilgungen an?

Wie der Name bereits andeutet, bietet eine Sondertilgung (oft auch als Sondertilgungsoption bezeichnet) die Möglichkeit, Beträge des Baudarlehens außerhalb des eigentlich festgelegten Tilgungsplans zurückzuzahlen. Dies könnte beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn dem Kreditnehmer unvorhergesehen ein größerer Geldbetrag zuteil wird, zum Beispiel aus einer Erbschaft oder einer Abfindung beim Jobwechsel. Indem man größere Beträge auf einen Schlag an den Baufinanzierer zurückzahlt, kann die Laufzeit des Darlehens verkürzt werden und die Gesamtkosten für die Finanzierung verringern sich.

Es ist daher in jedem Fall sinnvoll, im Vertrag für eine Baufinanzierung eine Sondertilgungsoption unterzubringen. Zu achten ist jedoch darauf, dass im Rahmen der Sondertilgung andere Kostenpositionen nicht entsprechend steigen. Schließlich entgehen dem Finanzierungspartner durch eine Sondertilgung nicht unerhebliche Zinseinnahmen. Dies versuchen einige Kreditinstitute auszugleichen, indem sie entsprechende Klauseln – etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung – mit in den Vertrag hineinnehmen.

Lohnt es sich, den Darlehensgeber während einer laufenden Baufinanzierung zu wechseln?

Viele Kreditnehmer suchen im Netz regelmäßig nach günstigen Baufinanzierern und erwägen immer wieder einen Wechsel. Dazu zunächst eine generelle Warnung vom Profi: „Bei Google steht nicht unbedingt der beste Baufinanzierer ganz oben, sondern derjenige, der die beste Suchmaschinenoptimierung betrieben hat“, erklärt eine SEO Agentur aus Hannover. Jedes Angebot sollte also genau geprüft werden. Hier gilt: Die Einsparungen, beispielsweise durch günstigere Zinssätze, müssen in jedem Fall höher sein als die Kosten, die durch den Wechsel des Darlehensgebers entstehen. Zu diesen Kosten zählt etwa die Umschreibung im Grundbuch, welche durch einen Notar erledigt werden muss. In das Grundbuch wird der neue Finanzierungsgeber eingetragen, was Kosten von etwa 350,- Euro pro 100.000 Euro Grundschuldhöhe nach sich zieht. Außerdem muss darauf geachtet werden, ob dem bisherigen Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht. Dies könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn eine Zinsbindungsfrist vereinbart wurde, das Darlehen aber schon vor Ablauf dieser Frist umgeschuldet werden soll.