Immer mehr Immobilieneigentümer entscheiden sich dafür, ihr Objekt bereits zu Lebzeiten an den bzw. die potentiellen Erben zu verschenken, da sich hierdurch die Steuerlast für den Beschenkten u. U. deutlich mindern lässt. Gleichwohl muss der neue Eigentümer Steuern für die Schenkung zahlen, wenn der Wert des Objekts den entsprechenden Freibetrag überschreitet.

In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Höhe der Steuern anhand eines Standardverfahrens auf Basis des Verkehrswerts der Immobilien. Diesbezüglich ist unbedingt darauf zu achten, dass sich keine Überbewertung der Immobilie ergibt, da diese eine höhere Steuerlast nach sich ziehen würde.

Um eine solche Überbewertung zu vermeiden, sollte man über das nötige Grundwissen bzgl. der verschiedenen Verfahren zur Bewertung einer Immobilie verfügen – auch wenn in Betracht gezogen wird, ein Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen, um dieses anschließend dem Finanzamt vorzulegen. Die wichtigsten Informationen zur korrekten Wertermittlung einer Immobilie bei Schenkung liefern wir hier.

Welcher Wert muss ermittelt werden?

Gutachterlich ermittelt werden muss bei Immobilien im Rahmen einer Schenkung grundsätzlich der Verkehrswert, auch Marktwert genannt – und zwar zum Zeitpunkt der Einbringung. Im englischsprachigen Bereich hat sich hierfür auch die Bezeichnung „Fair Market Value (FMV) etabliert, also „fairer Marktwert“.

Es handelt sich dabei um den Preis, für den die Immobilie auf dem freien Markt verkauft würde. Es ist der Preis, auf den sich ein handlungsbereiter Käufer und ein handlungsbereiter Verkäufer einigen würden, wobei keiner der beiden zwingend handeln muss und beide über eine angemessene Kenntnis der relevanten Fakten verfügen. Wird unter anderem die Nutzung des geschenkten Objekts eingeschränkt, so muss der FMV diese Einschränkung widerspiegeln. Bei der Bewertung von Immobilien sind also alle Faktoren, die den Wert zum Zeitpunkt der Einbringung beeinflussen, zu berücksichtigen.

Bestimmung des Marktwerts

Die Ermittlung des Wertes von geschenkten Immobilien wäre eine einfache Angelegenheit, wenn man sich nur auf feste Formeln, Regeln oder Methoden verlassen könnte. In der Regel ist es aber nicht so einfach. Die Anwendung solcher Formeln usw. führt nur selten zu einer akzeptablen Bestimmung des Marktwertes. Es gibt keine Formel, die bei der Ermittlung des Wertes für alle Immobilien gleichermaßen gilt. Das soll nicht heißen, dass eine Bewertung nicht möglich ist, bevor man ein Haus überschreibt, es müssen jedoch alle Fakten und Umstände berücksichtigt werden, die mit der betreffenden Immobilie zusammenhängen. Die wichtigsten sind:

Bedingungen des Kaufs oder Verkaufs

Diese müssen bei der Bestimmung des Marktwertes berücksichtigt werden, wenn sie den Preis beeinflusst haben. Dazu gehören etwa alle Beschränkungen, Abmachungen oder Vereinbarungen, die die Nutzung oder Verfügung über die Immobilie einschränken.

Rate der Wertsteigerung oder -minderung

Sofern man nicht nachweisen kann, dass ungewöhnliche Umstände vorlagen, wird davon ausgegangen, dass die Wertsteigerung oder -minderung des geschenkten Eigentums in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten stand. Bei zeitlichen Anpassungen kann ein Gutachter veröffentlichte Preisindizes über allgemeine Preistrends, Baukosten, Rohstoffkosten etc. berücksichtigen.

Reales Kaufangebot für die Immobilie

Ein Kaufangebot für die Immobilie kurz vor dem Bewertungsstichtag kann helfen, den Wert der Immobilie zu belegen, wenn die Person, die das Angebot gemacht hat, bereit und in der Lage war, die Transaktion abzuschließen.

Verkäufe von vergleichbaren Immobilien

Die Verkaufspreise von Immobilien, die mit der geschenkten Immobilie vergleichbar sind, stellen wichtige Indizien für die Bestimmung des Marktwertes dar. Welches Gewicht den einzelnen Verkäufen beizumessen ist, hängt von Folgendem ab:

• Der Grad der Ähnlichkeit zwischen der verkauften und der geschenkten Immobilie.
• Der Zeitpunkt des Verkaufs, etwa ob er kurz vor dem Bewertungsstichtag stattfand.
• Die Umstände des Verkaufs, d. h. ob es sich um einen Verkauf mit einem sachkundigen Käufer und Verkäufer handelte, bei dem keiner der beiden handeln musste.
• Die Bedingungen auf dem Markt, auf dem der Verkauf stattfand (z. B. ungewöhnlich inflationär oder deflationär).

Sachwert / Wiederbeschaffungskosten

Die Kosten für den Kauf, den Bau bzw. die Herstellung eines der geschenkten Immobilie ähnlichen Objekts sollten bei der Bestimmung des Marktwertes berücksichtigt werden. Es muss jedoch ein angemessenes Verhältnis zwischen den Wiederbeschaffungskosten und dem Marktwert bestehen.